Quy định giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản cần phải được phân tích sâu sắc, toàn diện

Công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Đại biểu Phạm Thị Kiều (Đắk Nông) nêu quan điểm, Điều 57 của dự thảo luật quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở, phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. 

Theo đại biểu, quy định như dự thảo Luật đặt ra rất nhiều băn khoăn khi bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Đại biểu lý giải, quy định như vậy không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch bất động sản. Không những vậy, dù Điều 57 quy định về các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch nhưng lại quy định luôn cả giao dịch thuộc diện khuyến khích thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo đại biểu, đối tượng khuyến khích ở đây hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cần cân nhắc và làm rõ.

Đại biểu Phạm Thị Kiều

Đại biểu Lã Thanh Tân (Hải Phòng) cũng cho rằng, việc quyết định giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cần phải được phân tích sâu sắc, toàn diện các ưu điểm hạn chế tác động kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp và các đối tượng khác có liên quan, nhất là có liên quan đến các vấn đề đảm bảo công khai, minh bạch giá bán từ chủ đầu tư, giá qua sàn tránh thông đồng, nâng giá ảnh hưởng tới các quyền của người mua. Đặc biệt, việc đưa ra quy định này cần được rà soát với các luật khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. Đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động của các phương án đảm bảo tính hợp lý, khả thi và đảm bảo phù hợp.

Ở góc độ khác, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) góp ý về nghĩa vụ của bên mua đưa nhà ở công trình xây dựng vào kinh doanh quy định tại Điều 20 dự thảo luật. Đại biểu cho rằng, quy định như dự thảo luật sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho thuê và chưa thống nhất với các luật hiện hành vì hiện nay chưa có quy định về nghĩa vụ bên cho thuê phải làm các thủ tục như dự thảo quy định. 

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24, đại biểu cho rằng, cần cân nhắc cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc từ khách hàng và bổ sung quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc để tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc nhằm huy động chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau) cho rằng, chủ đầu tư dự án phải có thông báo đến cơ quan có thẩm quyền để được bán, cho thuê, mua. Cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh phải có trách nhiệm với các loại nhà bán, cho thuê, mua để đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Về thủ tục chuyển nhượng, trong dự án Luật cần có những quy định chặt chẽ hơn đối với tổ chức có yếu tố đầu tư nước ngoài trong việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đối với các dự án bất động sản… 

Đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị bổ sung quy định tại khoản 1 Điều 16 của dự thảo Luật về đối tượng là cá nhân nước ngoài được mua công trình xây dựng sẵn có sẵn và hình thành trong tương lai. Đồng thời, quy định điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở công trình xây dựng tương tự như điều kiện đã quy định trong Luật Nhà ở hoặc dự thảo Luật Nhà ở để bảo đảm cho thống nhất. 

Bảo đảm đồng bộ

Đại biểu Lã Thanh Tân (Hải Phòng) cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đang được Quốc hội cho ý kiến lần này có xác định một số loại giao dịch nhà đất bắt buộc công chứng thực. Nhưng đến dự thảo Luật kinh doanh bất động sản thì lại quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ một số loại giao dịch phải công chứng, chứng thực theo khoản 2 Điều 10 của dự thảo. Qua đối chiếu dự thảo Luật cho thấy quy định các giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực được liệt kê tại khoản 2 Điều 10 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại khác với các giao dịch đã được quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Do đó, đại biểu đề nghị rà soát, chỉnh lý để đảm bảo tính thống nhất khi các luật này.

Đại biểu cũng đề nghị bỏ quy định của dự thảo Luật quy định về chủ đầu tư dự án bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của Chính phủ. Đại biểu cho rằng không nên đặt thêm điều kiện đối với chủ đầu tư về năng lực tài chính tại điểm d khoản 1 Điều 10. Ngoài ra, việc đặt thêm điều kiện để đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của mình là cũng không phù hợp hoặc với Luật Đầu tư và dự thảo Luật Đất đai.

Đại biểu Trần Văn Tiến (Vĩnh Phúc) cho rằng, báo cáo của Bộ Xây dựng về rà soát các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến dự thảo luật chưa rà soát các luật liên quan như Luật Phá sản, Luật thi hành án dân sự, Luật Tố tụng hình sự…

Mặt khác, đại biểu nêu rõ, Tờ trình của Chính phủ cũng như hồ sơ trình chưa đề cập tới tính tương thích và sự phù hợp của dự thảo luật đối với các cam kết quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát các văn bản pháp luật có liên quan để khắc phục sự chồng chéo, bất cập.

Về phạm vi điều chỉnh, đại biểu cho rằng phạm vi điều chỉnh chưa bao quát hết nội hàm của luật. Chương V về chuyển nhượng dự án bất động sản gồm các quy định về nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, thủ tục, quyền và nghĩa vụ.. nhưng phạm vi điều chỉnh chưa đề cập tới chuyển nhượng bất động sản. Đại biểu đề nghị bổ sung nội dung này vào phạm vi điều chỉnh.

Tránh hạn chế quyền của bên mua, thuê, thuê mua

Cho ý kiến về nghĩa vụ của bên mua nhà ở, công trình xây dựng và kinh doanh, đại biểu Nguyễn Thị Lệ (Tp.Hồ Chí Minh) cho biết Điều 20, khoản 1, điểm a quy định, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở. Đại biểu đề nghị cần quy định nguyên tắc giới hạn phạm vi của việc hạn chế về quyền sở hữu nhà ở để tránh tình trạng lợi dụng quy định này hạn chế quyền của bên mua, thuê, thuê mua.

Về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh, Điều 23 khoản 1 điểm a có quy định, các loại nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm Các loại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thực hiện giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở. 

Đại biểu cho rằng quy định này chưa rõ các loại nhà nào thuộc đối tượng đưa vào kinh doanh theo hình thức hình thành trong tương lai. Đại biểu cho rằng cần quy định cụ thể hơn nữa loại nhà ở nào thuộc nhóm nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại điều này để thống nhất việc thực hiện và áp dụng.

Phải chuyển khoản qua ngân hàng

Đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang) cho rằng, dự thảo Luật đã cập nhật và khắc phục được những vướng mắc, bất cập của Luật hiện hành, góp phần quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản…

Góp ý vào quy định về thanh toán giao dịch bất động sản, đại biểu cho rằng, dự thảo Luật nên quy định phương thức thanh toán dịch bất động sản là phải chuyển khoản qua ngân hàng bởi việc này thực hiện không khó. Việc thanh toán qua ngân hàng trong nền kinh tế đã phổ biến và tiện dụng. Bên cạnh đó, Đề án thanh toán không dùng tiền mặt giai đoạn 2021- 2025 cũng đã được Chính phủ ban hành, trong có nêu việc sửa đổi các văn bản pháp luật quy định theo hướng thanh toán không dùng tiền mặt trong các lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn như bất động sản…

Chính phủ và các địa phương cũng đã quy định và thực hiện được việc thanh toán không dùng tiền mặt với phạm vi toàn quốc với việc thu học phí các bậc học phổ thông, thu phí dịch vụ vệ sinh môi trường, tiền điện, nước sinh hoạt. Do vậy, đại biểu cho rằng, không có lý do gì để giải thích khi không quy định bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản. 

Ngoài ra, quy định thanh toán qua ngân hàng còn là một hình thức bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan khi có tranh chấp xảy ra. Vì thực tế khi giao dịch bất động sản không qua sàn, tức chỉ có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng viên chứng thực nên vẫn xảy ra rủi ro cho cả hai bên khi có tranh chấp. Vì vậy, dữ liệu thanh toán qua ngân hàng sẽ là một tài liệu quan trọng để xác định trách nhiệm và nghĩa vụ các bên liên quan khi có tranh chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra. Đặc biệt, việc quy định thanh toán qua ngân hàng còn góp phần chống thất thu thuế một cách hiệu quả khi giá trị giao dịch bất động sản lớn…

Đóng góp vào điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, đại biểu Cầm Hà Chung (Phú Thọ) cho rằng, trong dự án Luật cần quy định rõ về điều kiện cho các đối tượng này.

Về hợp đồng kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, đại biểu cho rằng, cần quy định điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh như sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết thông tin công khai, kiểm tra giấy tờ kinh doanh bất động sản… 

Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải cơ quan quản lý Nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo nhiệm vụ của Nhà nước. Do đó, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng các dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, xung đột với Luật Công chứng. Vì theo Luật công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng nhận tính xác thực hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. 

Các đại biểu tại Hội trường

Như vậy, với loại hợp đồng mua bán, chuyển đổi bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch bao gồm đánh giá tình trạng pháp lý lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch. Nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Về điều tiết thị trường chứng khoán, đại biểu cho rằng, các biện pháp, chính sách còn chung chung, chưa đưa ra giải pháp cụ thể cũng như nội dung của chính sách. Đại biểu cho rằng cần cụ thể hóa các giải pháp chính sách về điều tiết thị trường bất động sản ngay trong dự thảo luật.

Kiểm soát thị trường bất động sản

Đại biểu Phạm Đức Ấn (Hà Nội) cho rằng, giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nếu giá bất động sản tăng, giá cả, chi phí hàng hóa dịch vụ cũng tăng theo; giá bất động sản đều phải phản ánh vào giá cả. Mặc dù cần tôn trọng quy luật thị trường nhưng cũng cần phải quy định các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản.

Tại Điều 10 quy định về tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, theo đó, tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản đảm bảo là nhà cửa, bất động sản vẫn phải đảm bảo các cái điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh theo luật này. Đại biểu cho rằng, việc bán tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng không phải mục tiêu lợi và cũng không sinh lời, chỉ đơn giản là bán để thu hồi khoản vay, nên khôngthuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản; tổ chức tín dụng chỉ có thể thực hiện bán nguyên trạng đối với tài sản đảm bảo tại thời điểm xử lý.

Về Điều 15 quy định công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được nhận, được giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần, đại biểu cho rằng chưa đồng bộ với Điều 35 của Luật Đất đai và phù hợp với Nghị quyết 18 của Trung ương. 

Đối với quy định bắt buộc kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch, Chính phủ đã giải trình tương đối thuyết phục nhưng còn nhiều ý kiến khác nhau. Đại biểu cho rằng, chi phí qua sàn giao dịch chi phí rất lớn nhưng cần có thống kê cụ thể rõ ràng nội dung này để kiểm soát chi phí qua sàn bất động sản như Chính phủ mong muốn…

Về quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản cho các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng tại khoản 1 Điều 48, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (Hà Tĩnh) cho rằng, việc quy định trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó thì còn chung chung, chưa rõ để áp dụng. Vì vậy, đề nghị dự thảo quy định cụ thể Bộ tài chính hướng dẫn các trường hợp giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản để hạn chế tình trạng giá mua thấp hơn giá ghi trên hợp đồng mua bán bất động sản. Theo đại biểu, hiện Bộ Tài chính cũng đã có Thông tư số 92 năm 2015 quy định hướng dẫn tính giá chuyển nhượng khi tính thuế thu nhập quy định tại Điều 17.

Bảo vệ quyền lợi của người mua nếu nhà nước thu hồi đất

Tham gia đóng góp ý kiến tại phiên thảo luận nhằm hoàn thiện dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho biết, kinh doanh bất động sản có mục đích chính là tìm kiếm lợi nhuận, tuy nhiên, khoản 3 Điều 10 bao gồm các trường hợp: công trình xây dựng, chuyển nhượng bất động sản do phá sản… không thuộc loại hình kinh doanh bất động sản, không tìm kiếm lợi nhuận. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh cho phù hợp. 

Đại biểu Phan Văn Hòa

Bên cạnh đó, các dự án kinh doanh nhà ở, bất động sản có liên quan đến luật Đất đai, luật Nhà ở, đại biểu đề nghị cần thống nhất luật nào là chủ đạo, các luật khác có liên quan chỉ dẫn chiếu để đảm bảo thống nhất trong hệ thống pháp luật. 

Nhấn mạnh quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản là rất cần thiết, đại biểu cho rằng, cần biết rõ năng lực tài chính của nhà đầu tư, bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê nhà. Đại biểu phản ánh, thời gian qua, không ít chủ đầu tư có vốn sở hữu thấp, chủ yếu là vốn ngân hàng, khi có sự cố xảy ra sẽ gây hậu quả lớn cho người mua và ngân hàng. 

Về điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đại biểu cho rằng, cần quy định các công trình xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được phép bán, cho thuê, còn trả tiền cho thuê hàng năm thì chỉ được cho thuê, không được bán, để bảo vệ quyền lợi của người mua khi nhà nước thu hồi đất.

Phó Chủ tịch Quốc hội, Thượng tướng Trần Quang Phương tại Hội trường - Ảnh: Qh.vn

CAO THANH LOAN